Законодательство о приобретении иностранцами недвижимого имущества в Турецкой Республике

Дорогие читатели,

Сегодня мы начинаем серию постов о законодательстве Турции относительно приобретения иностранными физическими и юридическими лицами недвижимого имущества на территории страны. Публикации подготовлены в соавторстве с коллегой, адвокатом Левентом Демиралпом, членом коллегии адвокатов Анкары, который на протяжении последних 30-ти лет специализируется исключительно на юридических сделках и спорах, связанных с недвижимостью.

Посты будут представлены в виде сводной информации о соответствующем законодательстве, регулирующем приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав иностранными физическими лицами и коммерческими компаниями, учрежденными в соответствии с законами зарубежных стран.

В этой связи также использовались пояснительные циркуляры, регулирующие административную практику Департамента иностранных дел Главного управления земельного реестра и кадастра Министерства окружающей среды и урбанизации Турции.

Отметим, что хотя циркуляры являются вторичными нормативно-правовыми актами, информация представленная в них имеет практическую значимость, большую чем в законах и постановлениях, за детальностью пояснений относительно важных нюансов.

Итак, в рамках данного исследования, в качестве соответствующего законодательства определены следующие нормативно-правовые акты:

1. Закон о земельном регистре № 2644.

2. Закон о поощрении туризма № 2634.

3. Закон о промышленных зонах № 4737.

4. Закон Турции о нефти № 6491.

5. Постнановление о приобретении недвижимого имущества и ограниченных вещных прав компаниями и аффилированными лицами в рамках статьи 36 Закона о земельном регистре № 2644.

6. Циркуляр о заверении апостиля.

7. Циркуляр о Постановлении о применении Закона о гражданстве Турции и Руководящие принципы о Постановлении о применении Закона о гражданстве Турции.

8. Циркуляр о предоставлении иностранного идентификационного номера и форме заявления с идентификационной информацией.

9. Циркуляр об ограничении регионов для компаний с иностранным капиталом.

10. Циркуляр об установлении личности в сделках в земельном регистре с участием иностранцев.

11. Циркуляр о процедурах и принципах в отношении отчетов об оценке, которые должны быть подготовлены в сделках с участием иностранцев.

12. Циркуляр о получении отчета об оценке при приобретении недвижимости иностранцами.

13. Циркуляр о приобретении иностранцами недвижимости без застройки.

Оговоримся, что предметом рассмотрения данных постов являются исключительно сделки о приобретении недвижимого имущества. Соответственно нюансы нормативно-правовых актов о приобретении ограниченных вещных прав не будут затронуты.

В данной публикации мы рассмотрим с Вами положения Закона о земельном регистре № 2644, который является определяющим законом в вопросе приобретения иностранцами недвижимости в Турции.

ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНА О ЗЕМЕЛЬНОМ РЕГИСТРЕ ОТНОСИТЕЛЬНО ПРИОБРЕТЕНИЯ ИНОСТРАНЦАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ТУРЦИИ

Закон о земельном регистре № 2644, который позволяет иностранцам приобретать недвижимость в Турции и регулирует условия приобретения недвижимости, вступил в силу после публикации в Официальной Газете от 29 декабря 1934 года под номером 2892. Статьи 35, 36 и 37 Закона представляют наибольшую значимость в рамках нашей темы.

Согласно статье 35 Закон о земельном регистре;

- Физические лица, обладающие гражданством стран, определенных решением Президента, могут приобретать недвижимость в Турции с условием соблюдения правовых ограничений.

Отметим, что граждане таких стран, как Российская Федерация, Казахстан, Беларусь, Украин, Узбекистан, Кыргызстан, Молдова могут приобретать недвижимость в Турции.

- Общая площадь недвижимости, приобретаемой иностранными физическими лицами, не может превышать тридцати гектаров по всей стране в рассчете на одно физическое лицо.

Например, Анна Иванова, гражданка Республики Беларуси, может иметь в собственности недвижимое имущество на территории Турции обшей площадью 30 гектаров. При этом, в составе портфеля недвижимого имущества могут быть жилые, коммерческие помещения, земли сельскохозяйственного назначения и т.д. Стоит отметить, что при расчёте общей площади имушества, учитывается также площадь ограниченных вещных прав (например, при наличии зарегистрированного права пожизненного пользования жилым помещением, в учет берется общая площадь такого помещения).

- Общая площадь недвижимого имущества, приобретаемого иностранными физическими лицами, не может превышать десяти процентов площади района (ilçe).

К примеру, Аланья является районом (ilçe) провинции Анталья и общая площадь Аланьи составляет 1582 км². Соответственно, когда общая площадь недвижимости в собственности иностранцев в Алании достигнет 158,2 км² (10%), продажа недвижимости иностранцам в Алании будет приостановлена.

- Коммерческие компании, учрежденные в зарубежных странах, могут приобретать недвижимость только в рамках положений специальных законов.

Такими законами являются: Закон о поощрении туризма № 2634; Закон о промышленных зонах № 4737; Закон Турции о нефти № 6491.

- Иностранные физические лица и коммерческие компании, учрежденные в зарубежных странах, которые приобрели незастроенное недвижимое имущество, в течении двух дет с момента приобретения недвижимости, должны подать в Министерство окружающей среды и урбанизации проект для застройки недвижимости.

При приобретении земель сельскохозяйственного назначения, также надо представлять проект.

- Недвижимость, приобретенная с нарушением положений настоящей статьи, используемая вопреки целям приобретения и использования подлежит ликвидации. Если такое имущество не будет ликвидировано собственником в течение периода, не превышающего одного года, оно ликвидируется Министерством Финансов и стоимость правообладателю (собственнику).

Согласно статье 36 Закон о земельном регистре;

- Компании, учрежденные в Турции, в которых иностранные физические лица, иностранные юридические лица и международные организации владеют 50 или более процентами акций или имеют право назначать или увольнять большинство лиц, имеющих право управления компанией, могут приобретать и использовать недвижимое имущество или ограниченные вещные права исключительно в целях реализации предмета деятельности компании, прописанного в Уставе.

- Компании с иностранным капиталом менее 51% и компании, в которых иностранцы не имеют право определять большинство лиц, имеющих право управления компанией, могут приобретать и использовать недвижимость в рамках положений, которым подчиняются компании с местным капиталом.

- Без ущерба для положений Закона о военных запретных зонах и зонах безопасности № 2565 от 18.12.1981, приобретение компаниями с иностранным капиталом недвижимого имущества в военных запретных зонах, зонах военной безопасности и регионах требует разрешения Генерального штаба или уполномоченных Генеральным штабом командований. Приобретение недвижимости в специально охраняемых зонах требует разрешения губернатора того места, где находится недвижимость.

В соответствии со статьей 28 Закона № 2565, «Президент может принять решение о запрете на приобретение и аренду недвижимости иностранцами в определенных регионах, в связи с их близостью к запрещенным военным зонам или по другим стратегическим причинам без получения на то специального разрешения». Так как в статье закона использован термин, «иностранцы», то необходимость получения разрешения распространяется как на иностранных граждан, так и юридических лиц. По этой причине близость приобретаемой недвижимости к запрещенным военным и стратегическим районам, а также вопрос необходимости получения специального разрешения следует проверять до начала процесса приобретения недвижимости.

- Недвижимость, приобретенная с нарушением положений настоящей статьи, используемая вопреки целям приобретения и использования подлежит ликвидации. Если такое имущество не будет ликвидировано собственником в течение периода, не превышающего одного года, оно ликвидируется Министерством Финансов и стоимость правообладателю (собственнику).

Согласно статье 37 Закон о земельном регистре;

- Наследование недвижимого имущества, находящегося на территории Турции, иностранных физических лицами осуществляется на решений турецких судов или же на основании свидетельств о праве на наследство, выданных в соответствии с законодательством страны, гражданином которого является наследодатель. При этом, такое свидетельство о праве на наследство, должно быть рассмотрено и подтверждено турецкими судами на предмет соответствия свидетельства положениям турецких законов о процедуре наследования.